Artigo

Portugal no radar. Uma viagem aos 25 anos no imobiliário.

Artigo de Opinião por Pedro Lancastre, CEO JLL Portugal

Junho 01, 2022

Um quarto de século é um marco incontornável para fazer um balanço de tudo o que tem acontecido no mercado nacional. Este ano, celebramos 25 anos no mercado português. E, esta data que me faz viajar até ’97, leva-me a pensar no tanto que o mercado já caminhou. Há 25 anos, começava a dar passos mais sólidos a nível da profissionalização, embalado pela conjuntura animada que então se vivia. O investimento público borbulhava, com os preparativos da Expo 98 em velocidade máxima. Este foi um evento marcante pela projeção internacional de Portugal na área cultural, económica e política e, em específico na área de imobiliário.

Uma parte da cidade degradada e completamente votada ao esquecimento renasceu e reinventou-se, sendo responsável pelo início do movimento que fez com que a cidade de Lisboa fizesse as pazes com o rio Tejo, depois de décadas de costas voltadas. De tal forma que a requalificação deste território é ainda, hoje, uma operação urbanística de referência lá por fora. Contudo, o movimento consolidado da reabilitação e de requalificação só viria a ganhar ritmo mais de uma década depois. Mas já lá vamos. Na primeira década do novo milénio, os drivers do mercado imobiliário eram outros e setores estrela também. O mercado imobiliário, ainda muito dominado por operadores, promotores e investidores domésticos, tinha o retalho como o seu setor estrela.

Olhando para o repositório de estudos da JLL à altura, esse era o grande foco de profissionalização do setor e a sua principal via de internacionalização. Os “nossos” centros comerciais foram várias vezes premiados internacionalmente e eram os grandes “ímanes” do capital estrangeiro para Portugal.

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Em 2004, um estudo da JLL previa que a ABL de centros comerciais aumentasse 25% nos três anos seguintes, com cerca de 700 mil m2 inaugurados entre 2005 e 2007, ao mesmo tempo que os retail parks em Portugal registavam o maior crescimento no contexto Europeu. E na verdade, isso acabou por acontecer. E nesta altura, vários projetos de referência do país e em que a JLL teve envolvida, como o primeiro centro comercial da IKEA ou o Alegro Alfragide, abriam portas com ocupações a 100%.

Pedro Lancastre, CEO JLL Portugal

Ao mesmo tempo, começavam a proliferar os projetos de retalho em cidades secundárias. Nesse período, o investimento em imobiliário terciário rondava os 1.400 milhões de euros, impulsionado pelo setor de retalho, e a ocupação de escritórios também estava forte, com mais de 200.000 m2 tomados em 2007, e as multinacionais começavam a selecionar Portugal com mais interesse. A JLL refletia esta boa dinâmica do imobiliário, registando no final de 2008 um dos crescimentos mais expressivos no contexto europeu, com um volume de negócios a aumentar 30%, a oferta se serviços a alargar e a equipa em forte expansão.

Por outro lado, no virar da década, a economia, incluindo a internacional, dava já sinais de viragem e o mercado começava a ter que se adaptar a tempos mais adversos. Em 2009, num estudo que lançámos, ficava claro que enfrentaríamos um ano de desafios no mercado, que seria um ano para repensar estratégias, com os diversos segmentos a experimentarem ajustamentos. 2010 era já um ano de conjuntura marcadamente adversa, depois de um 2009 em que o volume de investimento imobiliário passou pouco dos 350 milhões de euros e o take-up de escritórios estava em torno dos 130.000 m2. O boom da abertura dos centros comerciais já estava ultrapassado e começava a desenhar-se a tendência de necessidade de renovação do stock existente. Num estudo da JLL de julho de 2010, identificávamos mais de 400.000 m2 de stock passível de renovação, incluindo remodelações, ampliações ou reposicionamento de empreendimentos. O setor enfrentava níveis de atividade, em geral, baixos, com pouco mais de 100.000 m2 de escritórios tomados e, numa altura em que todos tinham a esperança de que poderia ser o ano final de retração, fomos atingidos pela chegada da Troika, ainda no 1º semestre de 2011.

Porém, e na minha perspetiva, todos os momentos difíceis podem também trazer oportunidades. Foi aqui o caso. Com a intervenção externa, em plena e profunda crise financeira e económica, o país foi forçado a fazer algumas reformas estruturais, com um impacto muito positivo no setor imobiliário. Desde logo a alteração à lei do arrendamento, que congelava as rendas há anos e que todos sabemos ser o grande empecilho para a reabilitação das cidades. Depois de anos de paralisia e desgaste urbano, a reforma do arrendamento urbano deu impulso à reabilitação urbana, com forte impacto no mercado de habitação e no comércio de rua. Nesta altura, e também beneficiando da maturidade do mercado de centros comerciais, o comércio de rua começava a emergir como uma alternativa cada vez mais procurada pelas marcas.

A habitação voltou ao centro das cidades após décadas de esvaziamento. Iniciou-se um círculo virtuoso de reabilitação dos tecidos urbanos não só em Lisboa, como na cidade do Porto, trazendo cada vez mais pessoas, mais empresas, mais marcas, mais turistas para os centros da cidade. Na verdade, Portugal soube transformar a seu favor a grande exposição internacional que tinha por razões menos positivas. Estávamos sob os holofotes de todo o mundo pelo facto de voltarmos a estar intervencionados pela Troika e, o facto é que fomos dando provas, enquanto país, de importantes avanços. Começámos a ser vistos com outros olhos e ganhámos um lugar de destaque no panorama internacional, em que o imobiliário foi um grande íman de atração de investimento. O nosso setor foi o espelho mais fiel da transformação positiva que as nossas cidades estavam a passar e foi o trampolim para a recuperação económica do país.

Começámos a estar cada vez mais no mapa do investimento internacional, não só para os tradicionais centros comerciais, mas também enquanto destino de empresas para instalarem os seus escritórios, como destino para os estrangeiros viverem ou investirem, como destino turístico, entre outras opções. Quem nos diria, no início do milénio, que quinze anos depois, teríamos mais de 80 nacionalidades a comprar casa em Lisboa? E ainda, que isso não seria efémero. A diversificação do mercado imobiliário nacional em termos de fontes de procura, segmentos e localizações é hoje uma realidade consolidada, num mercado que se soube projetar internacionalmente, de tal forma que nos últimos anos captámos mais de 3 mil milhões de euros de investimento direto em ativos comerciais por ano. Valor que se estima que se mantenha também este ano, já que só neste primeiro trimestre, o mercado registou cerca de 185 milhões de euros em transações. Quem poderia imaginar esta realidade, em 2009, quando o investimento era 10 vezes menor?

Por isso mesmo, posso concluir que percorremos já um longo caminho, mas que continuamos a ter muitos quilómetros por descobrir. Há mais de seis séculos, fomos nós os grandes Descobridores do mundo e, na última década, foi o mundo que nos descobriu. Agora, é tempo de continuarmos a mostrar que temos muito para dar e que vale a pena continuarem a descobrir o nosso país e as oportunidades que temos para oferecer. E o imobiliário, lidera sem dúvida, este caminho.

*Artigo escrito para o Dinheiro Vivo

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CEO JLL Portugal, Lisbon, Portugal

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