Que tendências dão gás ao novo ciclo do retalho?
Artigo de Opinião por Mariana Rosa, Head of Leasing Markets Advisory na JLL
O forte impacto da pandemia no retalho acabou por ser um verdadeiro acelerador de mudanças neste setor do imobiliário. Antes de começar a expor quais as grandes mudanças e tendências que estão em marcha, é importante referir que há agora um maior sentimento de tranquilidade face ao futuro deste setor. Por um lado, ainda que o comércio online continue a crescer, as perspetivas para a dinâmica do retalho “físico” em 2022 são muito positivas. Há uma tendência de crescimento quer na ocupação de espaços quer na procura para investimento, especialmente para supermercados (pese embora a escassez de produto) e retail parks, ao mesmo tempo que começa a regressar o interesse dos investidores por centros comerciais.
O ano, prevê-se, será de renascimento para o imobiliário de retalho, para o qual identificamos quatro tendências mais marcantes.
Em primeiro lugar, a crescente dinâmica do retalho alimentar. Este é um setor em que as margens de lucro não sustentam vendas online generalizadas, pelo que os retalhistas vão continuar a investir fortemente em lojas físicas, melhorando a experiência de compra e, em alguns casos, utilizando aqueles mesmos espaços como centros de distribuição para as vendas online. Além disso, o investimento imobiliário em retalho alimentar mostrou ser um nicho de mercado altamente resiliente, crescendo 30% e 40% ao ano na Europa em 2020 e 2021. Este interesse dos investidores por supermercados e ativos ancorados em lojas de alimentação vai continuar a aumentar ao longo deste ano, atraindo não só os players que procuram retornos estáveis e de longo prazo, mas também aqueles que buscam oportunidades para usos alternativos.
Em segundo lugar, a emergência de formatos comerciais alternativos, entre os quais se destacam as chamadas dark stores. Trata-se de um modelo de negócio importado dos Estados Unidos e que ganhou força na Europa com a pandemia, fruto do crescimento das vendas online e da queda das rendas comerciais. Instalada muitas das vezes no mesmo local onde antes se localizavam lojas “tradicionais” abertas ao público, uma dark store é na verdade um armazém utilizado pelas grandes cadeias de distribuição, e em especial por supermercados, que funciona como uma loja sem caixas nem clientes, fechada ao público e que presta unicamente os seus serviços de forma eletrónica. Para os retalhistas tem a grande vantagem de poder ter um custo três vezes inferior ao de uma loja física convencional, o que ajuda a explicar a popularidade crescente entre as grandes cadeias de distribuição. A este modelo juntam-se outros formatos como o das start-ups encarregues de entregar um cabaz de produtos básicos em apenas 10 minutos após a conclusão do pedido através de uma App, e cujo valor acrescentado para o cliente é, precisamente, a rapidez, e que acabam por funcionar em supermercados fechados ao público, pensados única e exclusivamente como espaços para preparar encomendas para envio ao domicílio.
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O auge dos marketplaces é outra das tendências identificadas. À boleia do sucesso mundial alcançado pela Amazon (que realiza mais de metade das vendas através do seu marketplace e que cobra uma percentagem por vender produtos de outras marcas, mas sem ter esse stock guardado nos seus armazéns), com o crescimento do e-commerce, cada vez mais cadeias de distribuição se juntam a estes portais digitais nativos, criando novos canais de venda online onde, além do seu stock, dão entrada à venda de produtos por terceiros junto dos seus compradores; aumentando as suas vendas mas sem a necessidade de ter esse produto armazenado.
Por fim, e como não poderia deixar de ser, temos a sustentabilidade e a tecnologia como grandes tendências estruturantes para este setor, ou não fossem elas alavancas chave da transformação de todo o setor imobiliário nas próximas décadas. Assim, a par do compromisso com uma maior sustentabilidade ambiental do edificado e da adoção de sistemas e soluções mais eficientes na gestão do dia a dia dos edifícios, iremos também assistir ao avançar da tecnologia ao serviço das próprias lojas, com vista a impulsionar as vendas e a aumentar margens individuais. Até porque um maior e melhor conhecimento dos hábitos de compra dos consumidores das lojas irá beneficiar os compromissos a longo prazo dos retalhistas com as suas lojas individuais.
*Artigo escrito para o Dinheiro Vivo
O investimento imobiliário em retalho alimentar mostrou ser um nicho de mercado altamente resiliente, crescendo 30% e 40% ao ano na Europa em 2020 e 2021. Este interesse dos investidores por supermercados e ativos ancorados em lojas de alimentação vai continuar a aumentar ao longo deste ano, atraindo não só os players que procuram retornos estáveis e de longo prazo, mas também aqueles que buscam oportunidades para usos alternativos.
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