Artigo

A década do Imobiliário Alternativo

Artigo de Opinião por António Palma, Senior Consultant - Alternative Capital Markets, JLL Portugal

Abril 14, 2022

2021 foi um ano excecional para o setor dos alternativos, com mais de 650 milhões de euros investidos, o que representa aproximadamente 35% do volume total de investimento. Desde 2018 foram já investidos mais de 1.850 milhões de euros neste setor, comprovando assim o grande dinamismo do mercado de imobiliário comercial e, em especial, o crescente interesse de investidores em diversificar risco e exposição a este setor que se tem mostrado muito resiliente.

Em 2021, destacam-se as transações de portfólios de apartamentos em arrendamento, hospitais e residências sénior, sendo mais de 80% das transações feitas por investidores estrangeiros. Apesar da manutenção do interesse em investir em residências de estudantes e sénior, o mercado não registou mais transações devido à escassez de oferta que não tem acompanhado a elevada procura. A maior parte das transações nestes segmentos têm sido concretizadas através da compra de terrenos ou de compromissos de compra futura (forward funding ou forward purchase).

Para 2022 é estimado um pipeline superior a 400 milhões de euros, destacando-se a venda de algumas plataformas de residências de estudantes, como é o caso da Smart Studios, assim como, a transação de residências sénior em desenvolvimento, tanto residências medicalizadas (care homes) como sem serviços médicos (senior independent living).

António Palma, Senior Consultant - Alternative Capital Markets JLL Portugal

Tal, é prova da solidez do mercado imobiliário nacional, da sua projeção internacional e da confiança que conseguiu conquistar junto dos investidores, de forma consistente, ao mesmo tempo que tem conseguido diversificar as suas origens e perfil de risco.

Os fundamentais já estabelecidos fomentam um crescimento sustentado do investimento no setor de Alternativos, nomeadamente, nas residências de estudantes, residências sénior, edifícios residenciais para arrendamento e coliving. De acordo com o estudo mais recente feito pela JLL sobre o mercado de alternativos a nível europeu em 2021, em Portugal, 53% dos investidores quer aumentar a exposição a este setor e querem investir em pelo menos 3 segmentos do setor com especial enfoque em edifícios residenciais para arrendamento e residências para seniores. Os investidores já presentes neste setor querem aumentar a exposição ao mesmo, passando dos atuais 13% para 21% do total de capital sob gestão.

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As razões pelas quais o setor dos alternativos tem encabeçado a lista de preferências dos investidores, devem-se principalmente ao grande desfasamento entre procura e oferta e ao facto da oferta existente não ter qualidade, sendo que 75% dos investidores considera a resiliência deste setor e a sua capacidade de gerar rendimento estável a longo prazo como grande atrativo, enquanto 46% dos investidores indica as tendências demográficas como muito positivas. Não menos importante, este setor permite diversificar o risco das carteiras de investimento.

Como em qualquer outro setor da economia, existem também diversas barreiras ao investimento, como por exemplo a falta de produto adequado ou a dificuldade em alcançar escala imediata e de encontrar os operadores certos, com experiência e bons rácios financeiros. Os riscos da regulação, quer por defeito quer por excesso, criam da mesma forma receio nos investidores. A regulação não é necessariamente negativa para investimentos de longo prazo em ativos do setor de alternativos, no entanto, deve ser justa, transparente e fiável para não dissuadir aqueles que desejam investir.

O mercado das residências de estudantes privadas tem-se consolidado nos últimos 3/4 anos, contando já com cerca de 5.700 camas em operação e 12.000 camas em pipeline a nível nacional. No entanto, assiste-se ainda a escassez neste segmento para colmatar as necessidades dos estudantes. Nos últimos meses foram registadas algumas transações de terrenos em cidades secundárias com potencial para desenvolver residências privadas maioritariamente focadas nos estudantes portugueses. O interesse de investidores nestas cidades tem vindo a crescer ao mesmo ritmo que o desenvolvimento dos projetos.

As residências para seniores têm gerado cada vez mais interesse por investidores, operadores e promotores. Têm-se registado muitas aquisições diretas de diversos lares em operação um pouco por todo o país. De acordo com o mais recente estudo da JLL, The Senior Living Market in Portugal, existem 2.700 ERPI em Portugal continental, com um total de 100.000 camas, e apenas 5% das ERPI têm mais de 90 camas. Destas, só 19% são geridas por privados num total de 2.600 camas. Registamos, assim, uma taxa de cobertura (Nº camas/Nº pessoas +65 anos) de apenas 4.3%, abaixo dos 5% definidos pela OMS. Neste sentido, a JLL estima uma necessidade de construção de mais 17,000 camas para fazer face à procura até 2025.

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O segmento de multifamily tem sido alvo de muito interesse por parte dos promotores que começam agora a avaliar diversas oportunidades. No mês passado, o setor do imobiliário recebeu com entusiasmo as novas alterações ao regime da Habitação de Custos Controlados que vêm simplificar as regras técnicas dos projetos e, entre outras, permitir a aplicação da taxa de IVA de 6% nos custos de construção. Estas alterações visam tornar os projetos para arrendamento acessível viáveis e atrair investimento dos promotores e investidores imobiliários. Assim, espera-se que seja o primeiro passo para o arranque do setor de multifamily em Portugal que tanto interesse tem suscitado a nível internacional.

2022 será também marcado por uma maior consciencialização dos promotores, investidores e ocupantes para a sustentabilidade dos edifícios, com o objetivo de alcançar a meta de Carbono Zero à qual muitos investidores se comprometeram até 2050, como por exemplo a Allianz ou a Brookfield. A grande maioria dos investidores institucionais já implementam os critérios ESG (Environmental, Social, and Governance Criteria) nos seus investimentos por serem cada vez mais importantes na valorização dos ativos. A implementação destes critérios, entre muitos outros benefícios, permite atrair capital e financiamento mais barato; arrendar o espaço a ocupantes premium que, para ocupar edifícios sustentáveis, aceitam pagar rendas em média 10% mais altas; e reduzir os custos operacionais em cerca de 20% a 40%. Hoje em dia, no setor de alternativos, a maior parte dos projetos planeados e/ou em construção já têm pelo menos uma das certificações Leed, BREEAM ou Well.

Portugal continuará a crescer e a desenvolver-se de forma a atrair mais pessoas, empresas e investidores, afirmando-se como um destino para visitar, trabalhar, viver e investir.

*Artigo escrito para o Dinheiro Vivo