Artigo

Afinal, a Logística é Sexy

Artigo de Opinião por Nuno Esteves, Capital Markets Business Development Industrial & Logistics na JLL Portugal

Julho 15, 2022

O paradigma da classe de ativos industriais e logísticos alterou-se significativamente nos tempos mais recentes. De facto, aquele que era visto como o sector menos apelativo, menos sexy e com menor dinâmica comercial tem dado provas claras de elevados índices de procura quer por parte dos investidores como também por parte dos seus ocupantes. Para lá destes indicadores, o mercado I&L especializou-se e deu aso a vários sectores nicho baseados no conceito inerente “i want it and i want it now”, alimentado por uma cada vez maior presença da tecnologia nas nossas vidas que induz à procura do conforto acrescido que é ter um bem entregue em mãos nos nossos domicílios em tempo oportuno, obrigando os operadores a repensar a cadeia de distribuição.

A perecibilidade dos bens a entregar está diretamente relacionada com o tempo da sua entrega. Por um lado, o e-commerce tem vindo a aumentar a sua percentagem de penetração, enfatizado durante os tempos pandémicos que atravessámos. O q-commerce, a evolução natural do e-commerce, entrega bens mais perecíveis em períodos de tempo mais reduzidos, tendência esta que se aplicará genericamente aos bens de consumo e obrigará uma vez mais ao repensar da cadeia de distribuição. E o consumidor, que revê valor na redução do tempo de entrega do produto, está disposto a pagar um prémio pela qualidade e rapidez da entrega. E dentro de determinadas circunstâncias, reconheça-se a conveniência – ou necessidade, quando em isolamento- de recebermos em casa uma refeição, uma compra de supermercado, um eletrodoméstico, um livro.

Também ficou demonstrado o quão resiliente e contra cíclica é esta classe de ativos, em que os condicionalismos à livre circulação de pessoas enfatizaram a necessidade de otimização das cadeias de distribuição, exercendo-lhe forte pressão por aumento das mercadorias distribuídas e por consequência devolvendo elevados retornos, valorizando os ativos de distribuição. A evolução dos nossos padrões de consumo, a eficiência dos processos e das circunstâncias que as envolvem obriga à constante evolução da cadeia de distribuição.

Do ponto de vista imobiliário, refira-se a necessidade premente de evolução qualitativa e organizacional que o parque imobiliário nacional continua a carecer, dadas as necessidades atuais dos seus ocupantes. O mercado ocupacional também já demonstrou a disponibilidade de pagamento de prémio em renda por para tomar uma unidade atual, eficiente e adequada. O que representa um problema. E também uma oportunidade.

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Os investidores não ficam alheios a esta dinâmica e o sector tem vindo a incrementar exponencialmente as métricas ocupacionais e de investimento, havendo o take up registado cerca de 580.000 m2 tomados em 2021.

À entrada do terceiro trimestre de 2022, o volume de investimento no sector tem à data uma ponderação de aproximadamente 40% do volume total de investimento total com cerca de 260M€ aplicados, com a previsão de que até ao final do ano se ultrapassará os 650M€ de investimento no sector Industrial & Logístico.

Outrora entendido como o “patinho feio” do imobiliário, a evolução deste sector é por demais evidente e as dinâmicas de ocupação e investimento evidenciam como o mercado de forma generalizada absorve e entende esta classe de ativos, criando um efeito de FOMO (Fear of Missing Out) criando por sua vez ainda mais procura, unicamente ultrapassado pela escassez de ativos atualmente disponíveis, o que confere aquela atratividade que durante tanto tempo lhe faltou.

Afinal, a Logística é Sexy!

*Artigo escrito para a Visão

Os investidores não ficam alheios a esta dinâmica e o sector tem vindo a incrementar exponencialmente as métricas ocupacionais e de investimento, havendo o take up registado cerca de 580.000 m2 tomados em 2021.

Nuno Esteves, Capital Markets Business Development Industrial & Logistics na JLL Lisbon, Portugal

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