Artigo

Medidas do Pacote “Mais Habitação”: afinal o que nos dizem?

Artigo de Opinião por Patrícia Barão, Head of Residential na JLL

Março 31, 2023

Conhecemos ontem as principais medidas do pacote Mais Habitação. É importante começar com um disclaimer básico. Há um problema de agravamento dos custos da habitação no atual momento, resultante da dupla circunstância do aumento das taxas de juro num contexto da perda de poder de compra das famílias. Da mesma forma, as rendas exigem também um esforço superior às famílias num momento em que estas perdem rendimento disponível. Isto para quem já tem a sua casa. Para quem quer entrar no mercado, especialmente os jovens, é um facto que o momento é difícil, quer pela conjuntura económica quer pela efetiva falta de oferta para compra ou arrendamento. Assim, todos concordamos que é preciso apoiar, por bonificação ou comparticipação do custo mensal de uma casa, as famílias que já estão no mercado, e criar condições para quem quer entrar, e que isso passa por estimular a oferta.

Os objetivos pretendidos são consensuais e louváveis. As medidas que ontem conhecemos para os alcançar… nem por isso.

Por um lado, mesmo após o período de consulta pública, com as mais diversas manifestações contra de todos os quadrantes políticos e sociais, o Governo manteve (mesmo com ajustes) as medidas mais penalizadoras para o mercado, como o arrendamento coercivo, os limites à atualização das rendas, uma carga fiscal adicional sobre o alojamento local, o fim dos vistos gold... São questões especialmente impactantes num mercado que é feito de pequenos proprietários e não de grandes patrimonialistas (70% das habitações permanentes são detidas pelos próprios ocupantes e os restantes 30%, cuja grande maioria está arrendada, são detidas também, em parte, por particulares , incluindo ativos deixados em herança). No caso do alojamento local (AL), pese embora contar também com uma gestão profissionalizada e proprietários de maior dimensão, não deixa de ser um mercado com propriedade muito granulada. Aliás, ainda ontem durante a conferência de imprensa, foi reconhecido que muitos portugueses tinham recorrido a empréstimos para comprar uma casa para colocar em AL, assumindo-se que esta é, para muitos privados, uma forma de ter algum rendimento. Adicionar um imposto extraordinário, que mesmo revisto, continua a ser de 20%, é demolidor para quem investiu no AL, especialmente os particulares.

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Quanto às rendas, à parte do arrendamento coercivo, cujo próprio nome já assusta, temos um aumento máximo de 2% na atualização, o qual não chega sequer a metade do ritmo da inflação. Congelar as rendas foi o princípio que vigorou durante anos e todos vimos os efeitos que isso teve nas cidades e o que fez ao mercado de arrendamento. Quanto ao fim dos vistos gold, é um custo que mais cedo ou mais tarde vamos ter de assumir enquanto país. Um país que tem défice e carece de investimento externo. Concentrar a culpa da falta de acesso à habitação neste programa é um erro grave. Já vimos que os estrangeiros (incluindo os que obtêm visto gold e todos os outros) compraram apenas 10.700 casas das 167.900 vendidas no país em 2022. Não chegam a consumir 10%...!

Por outro lado, além de manter todas estas medidas (com alguns ajustes, é verdade), o programa apresentado conseguiu não clarificar os contornos da sua aplicação. Ontem, durante a conferência de imprensa, muito se falou em dar confiança aos proprietários, mas quase tudo ficou por dizer e definir: O que é afinal uma renda justa? O que são fogos devolutos? O que irá acontecer ao regime das rendas antigas, além da questão da isenção do IRS e IMI anunciados? Como se calcula a contribuição especial sobre o AL? E de que forma se vai financiar o programa de arrendamento acessível com essa contribuição? E isto só referindo alguns pontos essenciais.

Na verdade, o sentimento com que ficámos não é muito diferente do que tínhamos antes de conhecer as medidas aprovadas. Em vez de se dar estímulos para aumentar a criação de oferta, opta-se por proibir e impor, recorrendo-se ao património privado para cumprir um papel que deve ser do Estado. O melhor paradigma disso foi o termo ontem várias vezes utilizado pelos governantes que participaram na conferência de imprensa, ao referirem-se à “mobilização do património privado”. O termo não deveria ser “atração do património privado”?

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